2021年底，Halden Miller和Kathy Miller夫妇的房地产经纪人向他们展示了一张壳牌品牌加油站的图片，站内设有便利店，前院约有10台加油泵，干净整洁，顾客盈门。经纪人明确表示，这张照片并非他们考虑购买的实际地点，但暗示未来该站点有望达到类似标准。然而，现实与预期相去甚远。

这对夫妇居住在北加州，出售湾区房产后，希望通过1031交换购买新物业。经纪人推荐了路易斯安那州雷恩（Rayne）的一个加油站及便利店，该镇位于拉斐特以西约20英里，售价略超100万美元，与他们在湾区的房产价值相近，便于完成交换。

卖方是总部位于佐治亚州的零售商和燃料公司Mountain Express Oil，该公司计划以20年售后回租协议出售该站点，由Miller夫妇拥有产权，Mountain Express负责日常运营和维护。Miller夫妇了解到，Mountain Express获得了一家房地产投资信托基金的资金支持，并在短短几年内通过售后回租收购了数百个零售燃料站点。尽管Miller夫妇对便利店零售毫无经验，但Mountain Express的专业背景让他们决定放手一搏。2022年7月，交易完成，而他们从未实地考察过该站点。

然而，在幕后，Mountain Express的联席首席执行官Lamar Frady和Turjo Wadud被指控将公司数百万美元资金转入他们拥有的其他实体，而非用于改善门店。许多由Mountain Express租赁的便利店被忽视，状况堪忧，最终导致公司于2023年3月申请破产，并于同年8月停止运营。

Mountain Express
Miller夫妇的房地产经纪人展示的壳牌加油站图片，虽非实际站点，但被描述为未来可能达到的标准。
图片来源：Miller家族授权

这种忽视同样波及了Miller夫妇的站点。购买约八个月后，他们停止收到租金，并得知Mountain Express从未在该站点开展运营。尽管前业主已被告知出售事宜，但Mountain Express并未将其清退。前业主继续从站点相邻的餐厅获利，直到因Mountain Express未支付油款导致燃油耗尽才离开，据Miller夫妇所述。

Mountain Express破产后停止支付租金已三年，Miller夫妇的站点持续亏损，每月约3500美元，包括房产税。Kathy Miller形容建筑已“破败不堪”，停车场坑洼不平。她说：“这完全不是我们当初设想的样子。”

Mountain Express
Miller夫妇实际购买的站点，与壳牌加油站图片相去甚远。
图片来源：Miller家族授权

与此同时，自Mountain Express惊人倒闭以来，亚特兰大的破产法院持续清算公司资产，其创始人及前联席CEO面临民事诉讼，涉及资金挪用及被前同事形容为类似“庞氏骗局”的售后回租策略。

Miller夫妇是众多被Mountain Express误导的房东之一，该公司的财务不当行为和企业功能失调继续给那些曾以为做出明智投资的业主带来经济和情感上的痛苦。Halden Miller常回想起经纪人展示壳牌加油站照片时的情景，“尽管我知道那不是同一个站点，但本应达到那样的标准，”他说，“如果我去现场看了，我会说‘不’吗？我不知道，但我可能会。”

三年后：债务持续累积

Miller夫妇并非唯一来自北加州的房东。John Canchola和他的父亲同样位于湾区，于2022年7月购买了俄克拉荷马城的一个站点，并相信Mountain Express会按照租赁协议更新门店和场地。然而，几个月后，Canchola就收到俄克拉荷马州企业委员会的通知，称其未能注册地下储油罐，并发现该物业存在多项地役权，部分区域无法使用。

Mountain Express
John Canchola从Mountain Express购买的便利店状况糟糕，需要大量清理工作。
图片来源：John Canchola授权

Canchola的故事在C-Store Dive两年前的调查中有所报道。他花费了2023年大部分时间和整个2024年，才使站点符合规定，并偿还了Mountain Express遗留的违约费用。他与俄克拉荷马州企业委员会的内部律师合作移除储油罐，并付清了地役权费用。他和父亲还进行了大规模翻新，以增加站点吸引力，包括拆除店内餐厅、移除所有设备、安装前门门禁以应对频繁闯入、安装内部监控摄像头以及更新场地照明。

“到了某个点，维护这处物业免受流浪者侵扰变得令人心力交瘁，”Canchola说。

“我们最终背负了约6万美元的债务。”

John Canchola

前Mountain Express房东

翻新工程耗时45天，期间Canchola和父亲住在附近酒店，并雇佣了四人团队施工。这些额外开支叠加在每月按揭、房产税和保险之上。Canchola甚至不得不从自己的房屋中提取房屋净值信用额度，并为其另一处出租物业申请二次贷款。他说自己和父亲一度濒临破产。

“我们最终背负了约6万美元的债务，”Canchola说。

追责之战

在房东们努力恢复的同时，另一场法庭之战正在展开。尽管2023年的第七章破产申请似乎指控前联席CEO Frady和Wadud将公司资金转入他们共同拥有的其他实体，但直到2025年3月，亚特兰大联邦法院才对他们提起单独诉讼，指控其不当行为。法院还起诉了创始人Barry Bierenbaum，指控其于2020年离开公司前的类似行为。

当时，法院指控三人挪用了数亿美元资金。到去年6月，三位前首席财务官出庭作证，称他们在2020年至2023年公司快速售后回租期间目睹了Frady和Wadud的资金挪用。此后九个月，法院已要求多名与Mountain Express、Frady、Wadud及Bierenbaum相关的个人提供证词和证言。

Mountain Express过去三年大事记

  • 2023年3月：Mountain Express申请第十一章破产保护，称其便利店预计在重组期间维持正常运营。数日后，获得与出售流程相关的后申请融资。
  • 2023年8月：Arko Corp.（GPM Investments母公司）以4900万美元中标收购Mountain Express，但约两周后退出，导致Mountain Express被迫停止运营并解雇1000多名员工。
  • 2024年3月：破产法院确认对2020至2023年担任联席CEO的Lamar Frady和Turjo Wadud展开调查，涉及“可能挪用数百万美元”至其拥有的其他实体。
  • 2024年5月：前首席财务官Gina Zamarelli作证称，Frady和Wadud在领导期间挪用公司资金。
  • 2025年2月：投资管理公司Blue Owl Capital（在2020至2023年间为Mountain Express提供融资）及其首席运营官同意支付1500万美元和解，涉及违反信托责任、协助违反信托责任、民事共谋和欺诈性转移等指控。
  • 2025年3月：佐治亚州诉讼方起诉Frady、Wadud及创始人Barry Birenbaum，试图追回被挪用资金。
  • 2025年7月：另外两位前首席财务官出庭作证，将公司增长策略形容为类似庞氏骗局。
  • 2026年3月：佐治亚州诉讼方任命美国破产法官Mary Grace Diehl主持调解，“以达成和解”为目标，之后诉讼将进入审判阶段。

据一位直接参与破产案件及针对三位高管诉讼的律师称，诉讼旨在尽可能追回资金，返还给Mountain Express的债权人。对于像Miller夫妇和Canchola这样的房东，诉讼可能是他们收回部分投资的唯一机会。“受托人从诉讼中追回资金，然后这些资金将进入破产案件，分配给持有债权的债权人，”这位要求匿名的律师表示，因未获授权公开讨论此事。

然而，该过程没有明确时间表，也无法保证追回。当被问及Frady、Wadud和Bierenbaum可能面临的处罚时，律师拒绝评论，强调其职责是帮助破产受托人追回资金。至于何时能追回，律师表示没有时间表。“诉讼耗时很长，”律师说。

有迹象表明，针对Frady和Wadud的诉讼可能接近和解。3月初，法院任命美国破产法官Mary Grace Diehl主持调解，“以达成和解为目标”，之后诉讼将进入审判。尽管文件未指定调解日期，但Diehl在给C-Store Dive的声明中表示，听证会将于5月21日举行。

出售与否

Canchola和父亲投入的翻新工作得到了回报。2025年1月，他们以60万美元的价格将站点出售给一家船艇租赁公司，该公司清除了所有便利店和加油站的痕迹。这笔交易金额几乎是他们2022年购买价格的一半。“回想起来，能拿到这个价格已是幸运，”他说。

Canchola表示，他仍在买卖房地产，但“不再那么激进”。他强调，Mountain Express的经历让他对房地产有了新的认识。每当经纪人发来物业信息，他都会进行最彻底的尽职调查，从土壤测试到地役权检查。“你相信这些大公司会做正确的事，但转眼间，你就被这样的不良行为者坑害了，”他说。

对于Miller夫妇，仍无明确出路。他们的站点空置，多次尝试出售，但因状况糟糕且与Mountain Express的关联，无法接受低价。Halden Miller说，经纪人已带来30多位潜在买家，但都因“这样或那样的原因”不了了之。他还收到房地产公司希望租赁该站点的提议，但Mountain Express的经历让他对再次成为房东心存顾虑，担心租金再次无法支付。

“理想情况下，我只想卖掉它脱身——这就是我的现状，”他说，“问题在于，我该降到什么价位才能脱手？”