堪萨斯军人家庭因Mountain Express疏于管理而陷入财务与亲情危机

Luke Davis与Rochelle Davis夫妇自认是相当厌恶风险的人。除了堪萨斯州托皮卡那套四居室住宅的抵押贷款外，这对夫妇的所有资产均为全款持有。他们的白色福特Bronco、酒红色斯巴鲁森林人、Forest River Cherokee拖挂房车以及价值数千美元的个人和家居用品都已付清。Luke父亲去世前赠予他的那艘2004年Glastron快艇也是如此。

然而，这对同为52岁的夫妇在近五年前冒了一次险——当时Rochelle的母亲Cheryl Keller需要帮助。这个决定从此让他们饱受困扰。

73岁的Keller从祖母那里继承了一笔100万美元的信托基金。该信托此前投资于圣地亚哥附近的一个小型购物中心，内有一家理发店和自助洗衣店。2020年底，Keller作为1031交换交易的一部分出售了该购物中心。1031交换允许人们将一处房地产投资置换为另一处价值相近的房产，只要在45天内再投资，即可递延缴纳资本利得税。

经过数周的寻找，Keller在阿肯色州巴黎镇（位于小石城西北约110英里）发现一处待售的空置加油站。该场地设有自助洗车设施和一个3000平方英尺的便利店，品牌为Big Red Corner Store。

要价略高于200万美元——与Keller进行1031交换所需的价值足够接近。卖方是总部位于佐治亚州的燃料公司Mountain Express Oil。

但Keller没有工作也没有收入，银行拒绝为其余100万美元提供融资以让她收购该物业。这时，她请求女儿和女婿出资帮助完成这笔交易。

这对夫妇起初犹豫不决。他们在美国军队服役数十年的经历——Luke是空军国民警卫队军官，Rochelle是陆军预备役护士——与卖香烟、可乐和燃料相去甚远。但Keller需要他们的支持。

“说实话，这一切都远远超出了我们的能力范围，”Rochelle Davis说，“但银行向我们保证这是一项不错的投资。”

在1031交换截止日期前两天，Keller以220万美元的价格通过售后回租协议从Mountain Express手中收购了该物业。这份三净租赁协议意味着她将拥有该物业，Davis夫妇作为担保人，而Mountain Express将负责所有运营事务，如支付房产税和进行维护升级。

Davis夫妇不仅将此交易视为帮助Keller的手段，也视作他们自己和两个分别为14岁和10岁女儿的未来投资。他们打算在几年后对物业进行再融资，然后套现。

就在这一切发生的同时，Mountain Express正在快速扩张，通过售后回租方式收购和出售数百家便利店，可动用约10亿美元的融资。Davis夫妇和Keller并不知道，在幕后，Mountain Express的领导人正将公司通过这些交易获得的数百万美元资金抽走，转入他们自己拥有的独立实体，而非用于维护和改善门店。Mountain Express租赁的许多便利店被极度忽视，最终状况堪忧，导致公司倒闭。

Big Red Corner Store也不例外。今年1月，该店在挂牌约一年后被 foreclosure。在成为该物业担保人仅四年多后，Davis夫妇申请了Chapter 7破产。

Mountain Express的疏忽不仅使Davis一家和Keller陷入财务危机，还破坏了Rochelle Davis与Keller之间的关系，她们在过去几个月里几乎不说话。Keller未接受本文采访。

“我认为让人们知道这不仅影响了大型房地产投资信托基金——这影响到了个人，这一点很重要，”Luke Davis谈及Mountain Express的疏忽时说，“我只是想为我的岳母和她家族的信托做正确的事。结果却变成了一场噩梦。”

意外的转折

Davis夫妇承认，他们冒的第一个风险——甚至在签署担保人协议之前——就是他们和Keller都没有在交易完成前实地查看过那家店。

他们不去巴黎镇是有原因的。Davis一家住在堪萨斯州，Keller住在佛罗里达州。Keller确定地点后，他们只有几天时间完成交易。Rochelle Davis当时也正在从霍奇金淋巴瘤化疗中恢复，出行极为困难。

“那真是一段压力很大的时期，”她说。

但Davis夫妇相信银行关于该店是稳健投资的建议，也相信Mountain Express的过往记录。交易完成后，他们对门店采取了放手不管的态度。

“当我们看到主租赁协议时，运营方和承租方的责任写得很清楚，”Luke Davis说。

Mountain Express在头一年半里每月按时支付租金。但2023年3月形势逆转，该公司通知Davis夫妇和Keller，它正在申请Chapter 11破产保护。

三人对自身财务和未来充满疑问，尝试给Mountain Express发邮件和打电话，但从未得到回复。随后他们联系了处理破产案件的律师，对方表示无法透露任何信息。

由于便利店没有电话线，Davis夫妇转而通过社交媒体挖掘信息。通过Facebook，他们找到了门店经理——她在Mountain Express收购之前就在那里工作。

在与经理交谈中，Davis夫妇得知门店并不像他们想象的那样运转良好。经理告诉他们，由于Mountain Express不支付送货费用，门店经常数周没有燃油供应，而且该店一度失去了酒类和烟草销售许可证。

“她向我解释说，这家店在过去一年里一直在急剧下滑，”Luke Davis说。

Davis夫妇表示，Mountain Express于2023年7月停止支付租金。一个月后，该公司转为Chapter 7破产并停止运营。也是在此时，Davis夫妇从经理那里得知门店已被关闭——而Mountain Express并未与他们进行任何正式沟通。

“他们告诉与我们保持联系的经理，直接锁门就行了，”Rochelle Davis说。

当这对夫妇看到新闻报道称全国其他由Mountain Express租赁的加油站被关闭和洗劫时，他们知道终于到了去门店看看的时候了。在收到允许房东保护其物业的法院命令后24小时内，Luke Davis赶往巴黎镇。

“我们当时立刻就想，‘哇，我们现在就得去阿肯色州，’”Rochelle Davis说。

巴黎之行

在更换门锁并清理仍堆放在货架上的易腐物品后，Luke Davis试图收集该地点的财务记录。他说，与租赁协议中的规定相反，Mountain Express没有保留门店交易记录，他只能依靠经理保存的月度和小票收据。

“我尽最大努力拼凑出这家店过去的财务运营情况，”他说。

他开始翻查这些收据，并制作电子表格将这些记录集中保存。Rochelle Davis补充说，她丈夫发现了“供应链中断”的情况——门店曾连续数周没有燃油、香烟和啤酒供应。

他还发现，在门店关闭之前，洗车设备的加热装置已经损坏。尽管经理告诉他曾联系Mountain Express更换，但公司从未采取行动，最终水管冻结，“导致洗车设备无法使用”，他说。

此外，他得知Mountain Express从未拥有该店的加油泵，而是从第三方燃料供应商处租赁。门店关闭后，那家公司开始要求归还油泵，或支付“数万美元”，他说。

他说，正是在这时他才意识到Mountain Express在公司层面存在管理不善的问题。

“回过头来看，你可以发现他们购买了这些物业，却从未进行任何维护或保养。”

出售失败

由于Mountain Express不予理睬，让门店达到可出售状态的责任落在了Keller身上。但此时她的资产已完全耗尽，这一责任——以及Keller为收购门店所借的120万美元贷款——作为物业担保人，最终落到了Davis夫妇肩上。

“（信托基金）是她的退休金……而她用来购买这处物业的约100万美元投资，现在已经没了，”Luke Davis谈及岳母时说。

Davis夫妇在接下来的一年里自掏腰包支付了数万美元，以维持门店运营，并为潜在买家“准备一份干净的报告”，他补充道。

起初，这包括门店的抵押贷款还款，但贷款机构最终批准了宽限，允许他们暂停还款。尽管如此，他们仍继续支付门店的房产税、水电费，并进行各种维修。他们甚至花了约3000美元进行油罐和管线测试及维修，以确保地下燃油罐符合标准。

“我和妻子坚持要有一笔应急基金——数额不大，不到6万美元，”Luke Davis说，“所以我们继续支付门店的抵押贷款、税费和水电费，那笔钱已经没了。”

到2024年年中，该门店已在多个商业房地产网站上挂牌出售。随着数月过去仍无人购买，经济压力开始让Davis一家不堪重负。

“我无法向孩子们解释妈妈为什么在哭，或者为什么我们现在不能去度假，因为我们不知道几个月后自己的财务状况会怎样，”Luke Davis说。

有一段时间，出售似乎出现了曙光——Davis家的经纪人曾与一位潜在买家洽谈了数周，Luke Davis说。鉴于门店的状况和历史，他和妻子从未指望能拿回那120万美元，但他们至少希望获得约60万美元，他补充道。

但买家最终决定放弃购买。12月，恰逢圣诞节前后，Davis夫妇被告知该物业将被 foreclosure——迫使他们宣布破产。他们于1月14日正式向美国堪萨斯州破产法院申请Chapter 7破产。

自那以后，Davis夫妇表示他们几乎没再与Keller说过话。

Rochelle Davis得知Keller已退休后重新出来工作，在一家杂货店上班，并搬进了一辆拖车房。当Mountain Express倒闭时，她曾试图让母亲来堪萨斯州和他们一起住，但Keller拒绝了。

“Mountain Express不仅夺走了我家族的信托基金和我母亲照顾自己的能力，现在连我都没法照顾她了，”Rochelle Davis说。

寻求了结

破产并非这对夫妇所期望的答案，但Luke Davis承认，既然不再有悬而未决的问题，他感到胸口的重担卸下了。他说他和Rochelle正准备“勒紧裤腰带”过日子，并告诉孩子们他们“一段时间内不会有太多额外开销”。

他说他们不会失去自己的房子，但信用将“在未来多年”受到影响。他们将不得不以现金和资产支付数万美元——可能包括福特Bronco、斯巴鲁、Cherokee拖挂房车，甚至他已故父亲赠予的那艘快艇。

他说，一旦破产尘埃落定，他会允许自己继续前行。

“我至少会感到一些了结——不用再回那家店，不用再回复银行或任何人的邮件……那将是一种解脱。”